築年数がたった実家や空き家を売ろうとしたとき、「古い家が建ったままで売れるのだろうか」「先に解体して更地にしたほうがいいのでは」と迷う方は多いと思います。
古い家を売る方法には、大きく分けて、建物を残したまま「古家付きの土地」として売る方法と、解体して「更地」として売る方法があります。どちらが合うかは物件や事情によって変わり、一概には言えません。ただ、解体は一度してしまうと元に戻せません。この記事では、解体を決める前に確認しておきたい3つのことを紹介します。
確認1｜固定資産税の扱いが変わることがある
住宅が建っている土地には、固定資産税の負担を軽くする「住宅用地の特例」があります。建物を解体して更地にすると、この特例の対象から外れ、土地の固定資産税が上がる場合があります。
ポイントは、毎年1月1日（賦課期日）の状態で判断されることです。たとえば、年の途中に解体した場合、翌年1月1日の時点で住宅が建っていなければ、翌年度の固定資産税から特例の対象外になることがあります。解体の時期と売却の見込み時期を合わせて考えておくことが大切です。
また、賦課期日である1月1日に、空家法に基づく勧告を受けている「特定空家等」「管理不全空家等」の敷地は、建物が建っていても住宅用地の特例の対象から外れます。管理が行き届かないまま空き家を長く置いておくことにも注意が必要です。
措置をとった後の勧告の撤回の扱いを含め、固定資産税の具体的な扱いは、土地のある市町村（玉野市・岡山市など）の税務担当窓口でご確認ください。
確認2｜解体には手続きと準備が必要
建物の解体は、業者に頼めばすぐにできるというものではなく、手続きや準備が必要です。
- 届出：建設リサイクル法では、特定建設資材を用いた建物の解体で、解体する部分の床面積の合計が80㎡以上などの対象工事は、発注者（建物の持ち主など）が工事に着手する7日前までに届け出ることになっています。岡山市内は岡山市長への届出となり、窓口は市の建築指導課です。玉野市など、所在地が異なる場合は、その地域の提出先・方法を確認してください。
- 建物の中の片付け：家財道具が残っていると、解体の前に片付けが必要です。
- 名義の確認：建物が亡くなった方の名義のままの場合など、解体の前後で登記の手続きが必要になることがあります。詳しくは司法書士や土地家屋調査士にご確認ください。
- 土地の境界：更地にして売る場合も、隣地との境界の確認が求められることがあります。
解体の費用は、建物の大きさや構造、立地などによって大きく変わります。複数の業者から見積もりを取り、内容を比べてから判断すると安心です。
確認3｜買い手の見方は「古家付き」と「更地」で違う
古家付きの土地は、建物を手直しして住みたい方や、自分で解体して建て替えたい方が検討します。一方、更地は、建物の状態を気にせず土地の広さや形を確認しやすいため、すぐに新築したい方には分かりやすい面があります。
どちらがよいかは、立地、建物の傷み具合、周辺でどのような物件が求められているかによって異なります。先に解体してしまうと「建物を使いたい」という買い手の選択肢はなくなります。逆に、建物が残っていることで、検討しにくいと感じる買い手もいます。
そのため、解体を決める前に、古家付きのまま売る場合と、更地にして売る場合の両方の見方で査定を受け、比べてみることをおすすめします。解体の費用や固定資産税の変化も含めて考えると、判断の材料がそろいます。
なお、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法もあります。対応の可否・価格・引渡しの時期は会社と物件の条件で異なるため、仲介による売却と比較して検討しましょう。
解体するか迷ったら、決める前にご相談ください
ITO REAL ESTATE（イトー・リアルエステート）では、玉野市・岡山市（南区など）の空き家・古い家について、売却のご相談・査定を無料で承っています。ご相談内容は秘密厳守で取り扱います。「解体したほうがいいのか分からない」という段階でもかまいません。税金は市町村の税務担当や税理士、登記や測量は司法書士・土地家屋調査士などの専門家へのご相談をおすすめしています。
ご相談・査定のお申込みは、公式サイトのお問い合わせからどうぞ。
定休日（火曜・水曜・祝日）にいただいたお問い合わせは、翌営業日以降に順次ご返信します。
営業時間 9:30〜18:00（定休日：火曜・水曜・祝日）
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- 玉野市空き家バンクを活用しましょう！（2024年4月の記事です。制度の最新の内容は玉野市の公式サイトでご確認ください）
- 解体せずに建物を残す場合の管理は 空き家・空地管理サービスのご案内 をご覧ください。
※本記事は、2026年10月10日時点で確認した公的機関の情報をもとにした一般的な説明です。固定資産税の取扱いや解体の手続きは、自治体や個別の状況で異なります。具体的な判断は、市町村の担当窓口や税理士・土地家屋調査士などの専門家にご確認ください。
参考
- 東京都主税局 特定空家等・管理不全空家等と住宅用地の特例に関する案内 https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/info/tokuteiakiya.html （2026年10月10日取得。制度の仕組みの説明として参照）
- 国土交通省 管理不全空家等・特定空家等への対応（住宅用地特例との関係） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/akiya-taisaku/articles/2024020105.html （2026年10月10日取得）
- 環境省「建設リサイクル法の概要」 https://www.env.go.jp/recycle/build/gaiyo.html （2026年10月10日取得）
- 岡山市 建設リサイクル法の届出 https://www.city.okayama.jp/jigyosha/0000006061.html （2026年10月10日取得）
