住み替え、転勤、家族の事情などで「今の家を売りたい。でも住宅ローンがまだ残っている」という方は少なくありません。ローンの返済中でも、売却を検討したり、査定を受けたりすることはできます。
ただ、ローンが残っている家を売るときは、ローンのない家にはない確認事項があります。この記事では、売却を考え始めたときに最初に確認しておきたい「ローン残高」と「抵当権」について、基本をまとめます。
抵当権とは｜ローンを借りたときに家に付く「担保」
住宅ローンを借りるとき、多くの場合、購入した土地や建物に金融機関の「抵当権」が設定されます。
民法では、抵当権を持つ人（金融機関など）は、担保になっている不動産から、ほかの債権者より先に返済を受けられると定められています（民法第369条）。つまり、返済が続けられなくなったときに備えて、家と土地が担保になっている状態です。
抵当権は法務局で登記されています。ご自身の家にどのような抵当権が付いているかは、登記の内容（登記事項証明書）で確認できます。
売るときは、引き渡しまでにローンを返して抵当権を消すのが一般的
抵当権が残ったままの家は、買主にとって不安が大きくなります。そのため、売買の実務では、引き渡しのときまでにローンを返し終え、抵当権を抹消してから買主へ引き渡すのが一般的です。
多くの場合、次のような流れになります。
- 売買契約を結ぶ
- 引き渡しの日に、買主から受け取る売却代金などでローンを返す
- 同じ日に抵当権の抹消と、買主への名義変更の手続きを進める
具体的な段取りは、金融機関・司法書士・不動産会社の間で調整します。返済の手続きにかかる日数や必要な書類は金融機関によって異なるため、売却の時期が見えてきたら、借入先に早めに確認しておくと安心です。
まず確認したい2つのこと
1. ローンの残高
金融機関から届く返済予定表や残高のお知らせで、今いくら残っているかを確認します。売却の時期を想定して、その時点の残高の見込みも分かると、より具体的に考えられます。
2. 家と土地の登記の内容
抵当権が付いているか、名義は誰になっているかを確認します。夫婦の共有名義になっている場合や、親の名義が残っている場合など、売却の前に整理が必要なことが見つかることもあります。
「売れそうな価格」と「残高」を並べて考える
ローンが残っている家の売却では、「売却代金で、ローンを返し切れるか」が大切なポイントになります。
- 査定で分かる「売れる見込みの価格」
- 売却にかかる費用（仲介手数料や登記の費用など）
- ローンの残高
この3つを並べると、手元にどのくらい残りそうか、あるいは足りないのかが見えてきます。売却代金だけでは返し切れない見込みの場合は、自己資金を加えるのか、どう進めるのかを、借入先の金融機関と相談する必要が出てきます。どのような方法が取れるかは、ローンの契約内容や事情によって異なります。
査定は「必ずこの価格で売れる」という約束ではなく、あくまで目安です。それでも、目安が分かるだけで、売るかどうか、いつ売るかを考える材料になります。
ローンを完済した家にも、抵当権の登記が残っていることがあります
「ローンはもう返し終わった」という家でも、注意が必要です。ローンを完済しても、抵当権の登記を抹消するには、登記の申請が必要です。法務省の案内では、金融機関などから抹消に必要な書類を受け取ったら、紛失しないようにして、できるだけ速やかに法務局へ登記を申請することが勧められています。
昔に完済した家や、相続した家で抵当権の登記が残ったままになっていると、売却のときに手続きが増えることがあります。事情によっては、ほかの登記が先に必要になる場合もあるため、具体的な手続きは司法書士や法務局にご確認ください。
ローン返済中の家の売却も、まずはご相談ください
ITO REAL ESTATE（イトー・リアルエステート）では、玉野市・岡山市（南区など）の不動産について、売却のご相談・査定を無料で承っています。ご相談内容は秘密厳守で取り扱います。「ローンが残っているけれど、売れるのか知りたい」という段階でもかまいません。ローンの返済方法は金融機関に、登記の手続きは司法書士などの専門家へのご相談をおすすめしています。
ご相談・査定のお申込みは、公式サイトのお問い合わせからどうぞ。
定休日（火曜・水曜・祝日）にいただいたお問い合わせは、翌営業日以降に順次ご返信します。
営業時間 9:30〜18:00（定休日：火曜・水曜・祝日）
関連記事：
※本記事は、2026年10月10日時点で確認した公的機関の情報をもとにした一般的な説明です。ローンの返済や登記の取扱いは、契約内容や個別の状況で異なります。具体的な判断は、借入先の金融機関、法務局、司法書士などの専門家にご確認ください。
参考
- 民法 第369条（抵当権の内容）e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089 （2026年10月10日取得）
- 法務省民事局「住宅ローンを完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）一戸建て編」（令和6年4月版） https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001415367.pdf （2026年10月10日取得）
