「家を売ったら、売れた金額に税金がかかるのでは」と心配される方は少なくありません。実際には、売却による所得税・住民税は、売れた金額そのものではなく、売却で出た利益（譲渡所得）をもとに計算します。
この記事では、家や土地を売ったときの税金の基本的な考え方を紹介します。税額は個別の事情で大きく変わるため、具体的な計算や申告は税務署や税理士にご確認ください。
所得税・住民税は「売れた金額」ではなく「利益」で計算
土地や建物を売ったときの利益は「譲渡所得」と呼ばれ、次の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 売れた金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 取得費：その不動産を買ったときの代金や購入手数料などに、その後の改良費などを加えた額です。建物は、持っていた期間の価値の目減り分（減価償却費に相当する額）を差し引きます。
- 譲渡費用：売るために直接かかった費用です。たとえば、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売る場合の取壊し費用などです。
計算の結果、利益が出なければ、譲渡所得の税金はかかりません。
買ったときの金額が分からない場合
親から相続した家など、昔に買った不動産では「いくらで買ったのか分からない」ということがよくあります。
取得費が分からないときや、実際の取得費が売れた金額の5％より少ないときは、売れた金額の5％を取得費とすることができます（概算取得費）。ただし、この場合は利益が大きく計算されやすくなります。購入時の売買契約書や領収書が残っていないか、まず探してみることをおすすめします。
持っていた期間で税率が変わる
税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。
| 区分 | 所有期間（売った年の1月1日時点） | 税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年を超える | 所得税15％・住民税5％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 所得税30％・住民税9％ |
このほか、所得税額の2.1％の復興特別所得税がかかります（令和29年分まで）。相続で取得した不動産の所有期間は、原則として亡くなった方が取得した日から数えます。
税金を軽くできる特例もある
条件を満たすと、利益から一定額を差し引ける特例があります。代表的なものは次のとおりです。
- 自分が住んでいた家を売ったときの特例（最高3,000万円）
- 相続した空き家を売ったときの特例（最高3,000万円。対象の家と敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、各人最高2,000万円）
特例を使うには確定申告が必要です。相続した空き家の特例は、10月14日公開予定のコラムで紹介します。
「税金がいくらになりそうか」も含めてご相談ください
ITO REAL ESTATE（イトー・リアルエステート）では、玉野市・岡山市（南区など）の不動産について、売却のご相談・査定を無料で承っています。ご相談内容は秘密厳守で取り扱います。売却の見込み額が分かると、税金の目安も考えやすくなります。税額の計算や申告については、必要に応じて税務署・税理士へのご相談をご案内します。
ご相談・査定のお申込みは、公式サイトのお問い合わせからどうぞ。
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※本記事は一般的な仕組みの説明です。税額や特例の適用は個別の状況によって異なります。具体的な判断は、税務署または税理士にご確認ください。
参考
- 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm （令和8年4月1日現在法令等、2026年10月8日取得）
- 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm （同上）
- 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm （同上）
- 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm （同上）
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm （同上）
